A differenza della nozione civilistica di pertinenza, ai fini edilizi un manufatto può essere considerato pertinenza quando è non solo preordinato ad un'oggettiva esigenza dell'edificio principale e funzionalmente inserito al suo servizio, ma è anche sfornito di un autonomo valore di mercato e non incide sul carico urbanistico mediante la creazione di un nuovo volume.

Occorre distinguere il concetto di pertinenza previsto dal diritto civile dal più ristretto concetto di pertinenza inteso in senso urbanistico, che non trova applicazione in relazione a quelle costruzioni che, pur potendo essere qualificate come beni pertinenziali secondo la normativa privatistica, assumono tuttavia una funzione autonoma rispetto ad altra costruzione, con conseguente loro assoggettamento al regime del permesso di costruire.

La qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un'opera principale, ma non anche ad opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all'opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tale, cioè, che ne risulti possibile una diversa utilizzazione economica.

Ai fini urbanistici non possono ritenersi beni pertinenziali, con conseguente loro assoggettamento al regime proprio del permesso di costruire, gli interventi edilizi che, pur legati da un vincolo di servizio al bene principale, non sono tuttavia coessenziali ma ulteriori ad esso, in quanto suscettibili di un utilizzo in modo autonomo e separato e poiché occupano aree e volumi diversi.

Affinchè un manufatto presenti il carattere di pertinenza, tale da non richiedere per la sua realizzazione il permesso di costruire, è necessario che esso sia preordinato a un'oggettiva esigenza funzionale dell'edificio principale, sia sfornito di un autonomo valore di mercato, sia di volume non superiore al 20% di quello dell'edificio cui accede, di guisa da non consentire, rispetto a quest'ultimo e alle sue caratteristiche, una destinazione autonoma e diversa.

La qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile solo ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad una opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici e simili, ma non anche manufatti che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all'opera c.d. principale e non siano coessenziali alla stessa, tale cioè che risulti non configurabile una diversa utilizzazione economica; nel caso in cui le opere realizzate, pur se astrattamente possano ritenersi accessorie a quella principale, finiscano per incidere sull'assetto edilizio preesistente, con aggravio del carico urbanistico, per le stesse si rende necessario richiedere il permesso di costruire.

La qualificazione di pertinenza urbanistica si addice soltanto a opere di modesta entità e accessorie rispetto a un'opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia, e non anche a opere che dal punto di vista delle dimensioni e della funzione si connotino per una propria autonomia rispetto all'opera cosiddetta principale, e non siano coessenziali a questa al punto che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica.

In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), l'esclusione dell'autonoma tassabilità delle aree pertinenziali, prevista dal D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, si fonda sull'accertamento rigoroso dei presupposti di cui all'art. 817 c.c., desumibili da concreti segni esteriori dimostrativi della volontà del titolare, consistenti nel fatto oggettivo che il bene sia effettivamente posto, da parte del proprietario del fabbricato principale, a servizio (o ad ornamento) del fabbricato medesimo e che non sia possibile una diversa destinazione senza radicale trasformazione, poichè, altrimenti, sarebbe agevole per il proprietario al mero fine di godere dell'esenzione creare una destinazione pertinenziale che possa facilmente cessare senza determinare una radicale trasformazione dell'immobile stesso.

Salvo una diversa normativa regionale o comunale, ai fini edilizi manca la natura pertinenziale quando sia realizzato un nuovo volume, su un'area diversa ed ulteriore rispetto a quella già occupata dal precedente edificio, ovvero sia realizzata una qualsiasi opere, come una tettoia, che ne alteri la sagoma.

Ai fini urbanistici non possono ritenersi beni pertinenziali, con conseguente loro assoggettamento al regime proprio del permesso di costruire, gli interventi edilizi che, pur legati da un vincolo di servizio al bene principale, non sono tuttavia coessenziali ma ulteriori ad esso, in quanto suscettibili di un utilizzo in modo autonomo e separato e poiché occupano aree e volumi diversi.

L'apposizione di pertinenze quali vetrine e condizionatore, prive di titolo abilitativo, su suolo di proprietà pubblica, giustifica l'adozione dell'ordinanza di demolizione ai sensi dell'art. 4 L. 47/85.

Grava sul compratore del bene principale, che rivendichi la proprietà del bene secondario, l'onere di provare la sussistenza di un rapporto pertinenziale, e quindi anche la destinazione a pertinenza attuata dall'unico proprietario del bene principale e di quello accessorio.

Non può ritenersi meramente pertinenziale, ai fini del possesso dei necessari titoli abilitativi edilizi e paesaggistici, un'opera quando determini un nuovo volume di consistenti dimensioni su un'area diversa e ulteriore rispetto a quella già occupata dal preesistente edificio principale.

Per il sorgere del vincolo pertinenziale è necessaria la volontà del soggetto cui appartengono le cose di creare un vincolo pertinenziale, ma non è sufficiente se tra le stesse non sussiste oggettivamente un vincolo di strumentalità necessaria.

La qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un'opera principale, che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per non avere una propria autonomia rispetto all'opera cosiddetta principale e siano coessenziali alla stessa, tale, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica.

Ha natura di pertinenza un deposito agricolo di limitate dimensioni posto in termini accessori rispetto ad un immobile principale, con conseguente insussistenza dei presupposti per la demolizione non trattandosi di opera soggetta a concessione edilizia\permesso di costruire.

Possono evitare la sanzione demolitoria fondata sull'assenza di autorizzazione paesaggistica - ex art. 167 d.lgs. n. 42/2004 - le sole opere indicate dall'art. 149 del medesimo d.lgs. n. 42/2004, con esclusione sia delle opere di ristrutturazione edilizia, che delle opere di nuova costruzione, che delle pertinenze, regime quest'ultimo avente valore solo a fini edilizi e non certo a fini paesaggistici.

Ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. e.6), del DPR n. 380/2001 devono esser assentiti con permesso di costruire tutti gli interventi pertinenziali, aventi una volumetria superiore al 20% del fabbricato principale o anche inferiore a tale soglia, nel caso in cui il Comune ha emanato apposite norme in sede di strumento urbanistico, che assoggettano al rilascio del permesso di costruire anche gli interventi pertinenziali con volumetria inferiore al 20% di quella dell'edificio principale, quando devono essere realizzate in zone che, anche se non sottoposte a vincolo paesaggistico e/o ambientale, sono considerate dallo stesso dal Comune di pregio ambientale e paesaggistico e perciò degne di essere maggiormente tutelate.

In materia edilizia, il rapporto pertinenziale non può legittimamente esentare dalla concessione edilizia quell'opera che, sotto il profilo urbanistico-edilizio, costituisce un'aggiunta o una realtà ulteriore rispetto alla res principalis in quanto occupa aree e volumi diversi da quest'ultima, ma può tutt'al più concernere solo quei manufatti di dimensioni modeste e ridotte rispetto all'edificio cui ineriscono, tali da non alterare in modo significativo l'assetto del territorio.

L'art. 7, comma 2, lett. a) del decreto-legge n. 9 del 1982, che assoggetta all'applicazione della sola sanzione pecuniaria le opere pertinenziali, presuppone l'assenza di vincoli paesaggistici.