Ai fini dell'integrazione dei requisiti di ultimazione per la sanatoria del fabbricato abusivo, stabiliti dall'art. 31, comma 2, l. n. 47/1985, non assume alcun rilievo la natura del materiale utilizzato per la tamponatura del manufatto, mentre costituisce presupposto per l'ultimazione dello stesso la presenza delle tamponature in quanto esse definiscono la volumetria e la sagoma definitive dell'edificio.

Il rilascio del titolo edilizio e anche di quello paesaggistico, nel caso di presenza di tale vincolo, fa cessare la permanenza dei relativi illeciti: infatti, per il principio di legalità, le opere edilizie si possono considerare supportate da un titolo solo se quello richiesto dalla legge è rilasciato prima della loro realizzazione o successivamente (nei casi consentiti di condono o di accertamento di conformità), così come - sotto il profilo paesaggistico - le opere si possono considerare supportate da un titolo solo se la relativa autorizzazione è rilasciata e diventa efficace prima della loro realizzazione o successivamente (nei casi consentiti di condono o di accertamento di conformità).

La necessaria doppia conformità - riferendosi alla disciplina urbanistica ed edilizia del luogo sia al momento della realizzazione dell'abuso sia al momento della presentazione della domanda, e non invece a circostanze di fatto - non può ritenersi concretata dalla circostanza che l'abuso sia stato realizzato in zona quasi totalmente urbanizzata ed edificata.

È costituzionalmente illegittima la legge regionale che attribuisce la qualifica di «edifici legittimi esistenti» ai fini della sanatoria di determinati edifici, sostituendosi, per questo verso, al legislatore statale cui spetta, nell'esercizio della competenza concorrente in materia di governo del territorio, il compito di porre le norme di principio che consentano di qualificare un immobile come edificio legittimo esistente. La natura di normativa di principio della disciplina statale concernente il regime della sanatoria degli interventi edilizi abusivi rende pertanto illegittimo l'intervento regionale che, quand'anche fosse meramente ripetitivo delle previsioni statali, non potrebbe superare il test di costituzionalità.

In ragione di vizi di natura urbanistico ed edilizia, ben può il Comune, per ragioni di celerità di definizione del procedimento, non attendere il parere paesaggistico prima di definire il procedimento di accertamento di conformità. Preclusa la sanatoria per i profili attinenti ad uno dei dure rami di cui si compone l'accertamento di conformità (urbanistico edilizio da un lato, paesaggistico dall'altro), il provvedimento, ancorché frutto di un procedimento "mutilato" di una sua parte, risulta autosufficiente in ragione dei profili concretamente scrutinati.

È illegittimo, per difetto di motivazione, il diniego di un accertamento di conformità che non indichi i concreti elementi ostativi all'accoglimento della domanda; l'amministrazione, infatti, è tenuta a illustrare nell'atto i presupposti di fatto e di diritto sulle quali si fonda l'esercizio del potere, in relazione alle risultanze dell'istruttoria, sia al fine di rendere edotti i destinatari dell'attività amministrativa del percorso seguito per giungere alla predetta decisione, sia per consentire al giudice, eventualmente investito della questione, di sindacarne lo svolgimento e l'esito finale.

L'accertamento di conformità previsto dall'art. 37 comma 4 d.P.R. n. 380 del 2001 è diretto a sanare - a regime - le opere solo "formalmente" abusive, in quanto eseguite senza titolo edilizio (D.I.A.), ma conformi nella sostanza alla disciplina urbanistica applicabile per l'area su cui sorgono, vigente sia al momento della loro realizzazione che al momento della presentazione dell'istanza di sanatoria (c.d. doppia conformità). Non è invece applicabile nei riguardi delle opere che siano state eseguite non solo senza titolo, ma anche in difformità dalle norme urbanistiche; in tal caso, infatti, scatta il diverso regime sanzionatorio di cui all'art. 27 comma 2, d.P.R. n. 380 del 2001 (demolizione e ripristino dello stato dei luoghi).

Il ritardo nella notifica della reiezione della sanatoria, quand'anche non riconducibile a precedenti tentativi non andati a buon fine, ma addebitabile a inopportuno temporeggiamento da parte dello stesso, non può comunque impattare sulla legittimità dei procedimenti di sanatoria e di applicazione delle sanzioni, neppure se comporta che la notifica del diniego di condono intervenga successivamente alla notifica dell'ordinanza di demolizione.

La data di realizzazione dell'abuso, nell'ipotesi ipotesi dell'ottenimento di una sanatoria, va provata dall'istante, ma tale principio va coordinato con quello generale della motivazione, che ai sensi dell'art. 3 della l. n. 241/90 è richiesta per tutti i provvedimenti amministrativi puntuali, in particolare per quelli repressivi o ad essi prodromici, come un diniego di sanatoria, che ha per effetto la necessità di demolire l'opera; in altre parole, il Comune che nega la sanatoria esponendo una serie di circostanze dalle quali si ricavi che l'opera non è stata realizzata nei termini previsti, deve esporre sul punto una motivazione corretta e congrua.

In tema di reati urbanistici, la sanatoria degli abusi edilizi idonea ad estinguere il reato di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, non ammette termini o condizioni, atteso che la ratio della norma è quella di dare rilievo alla piena conformità agli strumenti urbanistici dell'intera opera così come realizzata, senza quindi che siano consentiti accorgimenti per far rientrare la stessa nell'alveo della legittimità urbanistica.

In caso di accertamento di conformità, l'oblazione non va rapportata alla volumetria e alla superficie astrattamente realizzabili in base allo strumento urbanistico vigente. Il testo della normativa di riferimento (art. 139 l.r. Toscana n. 1/2005 e art. 36 d.P.R. 380/2001) è infatti inequivoco nel rapportare al titolo edilizio, e non allo strumento urbanistico, la difformità di quanto effettivamente realizzato.

Il permesso in sanatoria è ottenibile soltanto in presenza dei presupposti espressamente delineati dall'art. 36 d.P.R. n. 380/2001, ossia a condizione che l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento sia della realizzazione del manufatto sia della presentazione della domanda.

Il principio di cui all'art. 38 l. 28 febbraio 1985 n. 47 prevede che la presentazione della domanda di condono sospenda il procedimento per l'applicazione di sanzioni amministrative. Ne consegue che, nella pendenza della definizione di tali domande, non può essere, tra l'altro, adottato alcun provvedimento di demolizione. Tale disposizione si applica anche ai condoni presentati ai sensi dell'art. 32 d.l. 269/2003.

Quando è proposta una domanda di accertamento di conformità, ai sensi dell'art. 36 del testo unico n. 380 del 2001, si verifica una sospensione dell'efficacia dell'ordine di demolizione (nel senso che questo non può essere portato ad esecuzione, finché non vi sia stata la definizione della domanda, con atto espresso o mediante il silenzio-rigetto), sicché nel caso di rigetto dell'istanza di accertamento di conformità l'ordine di demolizione riacquista la sua efficacia.

'art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 introduce una disciplina peculiare, che rende insensibile la richiesta di sanatoria alle norme eventualmente entrate in vigore successivamente alla sua presentazione, dal momento che la domanda si riferisce ad un'opera già realizzata. Si tratta dunque di una regola diversa e derogatoria rispetto a quella vigente per l'esame delle domande di permesso a costruire (art. 10 del DPR 380/2001), secondo cui la legittimità di un intervento va apprezzata sulla base della normative vigente al momento in cui è presa in esame dall'amministrazione, secondo il principio tempus regit actum, non sulla base della normative vigente al momento della presentazione della domanda. Pertanto, le modifiche normative (nella specie, al Piano di Bacino) entrate in vigore successivamente alla presentazione di un'istanza di sanatoria non possono rilevare sulla valutazione di quest'ultima.

L'onere della prova in ordine all'ultimazione dei lavori entro la data utile per ottenere la sanatoria grava sul richiedente, poiché, essendo le norme sul condono edilizio di carattere straordinario, esse sono anche di stretta interpretazione ed onerano rigorosamente il richiedente di fornire atti, documenti ed elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza in ordine alla realizzazione, anche sul piano temporale, dell'opera abusiva.

Costituisce un principio fondamentale nella materia del governo del territorio la verifica della doppia conformità, in quanto adempimento finalizzato a garantire l'assoluto rispetto della disciplina urbanistica ed edilizia durante tutto l'arco temporale compreso tra la realizzazione dell'opera e la presentazione dell'istanza volta ad ottenere l'accertamento di conformità.

I presupposti dei due procedimenti di sanatoria - quello di condono edilizio e quello di accertamento di conformità urbanistica - sono non solo diversi ma anche antitetici, atteso che l'uno (condono edilizio) concerne il perdono ex lege per la realizzazione sine titulo abilitativo di un manufatto in contrasto con le prescrizioni urbanistiche (violazione sostanziale), l'altro (sanatoria ex art. 13 legge 47/85 oggi art. 36 d.P.R. n. 380/2001) l'accertamento ex post della conformità agli strumenti urbanistici dell'intervento edilizio realizzato senza preventivo titolo abilitativo (violazione formale).

Il principio della doppia conformità di cui all'art. 36 T.U. 380/2001, e in precedenza di cui all'art. 13 della l. 47/1985, non può essere interpretato in modo riduttivo, nel senso che per la sanatoria sia sufficiente che la conformità sussista al momento in cui si provvede sulla relativa domanda. Al rilievo immediato, per cui non avrebbe senso imporre la demolizione di un'opera che si potrebbe subito dopo legittimamente riedificare, si risponde infatti che il principio ha valore proprio nei casi di conformità sopravvenuta. Accontentarsi infatti della semplice conformità alla normativa urbanistica ed edilizia sopravvenuta si tradurrebbe in un sostanziale incentivo a commettere abusi edilizi, nella speranza di una successiva modifica in senso favorevole degli strumenti di pianificazione, con il risultato di far condizionare dal fatto compiuto il potere di governo del territorio che spetta all'amministrazione, con evidente pregiudizio al buon andamento di essa.

Il silenzio sull'istanza di accertamento di conformità urbanistica ex art. 36 del d.P.R. 6 Giugno 2001 n. 380, presenta natura di atto tacito di reiezione dell'istanza. In dettaglio, il silenzio dell'amministrazione protratto oltre il termine di sessanta giorni costituisce senza dubbio o riserve (quali, appunto, un presunto obbligo di preavviso) un'ipotesi di silenzio significativo, avente valore provvedimentale, al quale vengono collegati gli effetti di un provvedimento di rigetto dell'istanza.