In base all'art. 31, d.P.R. n. 380 del 2001, mentre si è in presenza di difformità totale del manufatto o di variazioni essenziali, sanzionabili con la demolizione, quando i lavori riguardino un'opera diversa da quella prevista dall'atto di concessione per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione, si configura la difformità parziale quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell'opera.

Può parlarsi di ampliamento o di ristrutturazione allorché esista un organismo edilizio legittimo che viene sottoposto a un intervento edilizio; se invece l'originario organismo edilizio è abusivo il risultato delle opere intraprese sarà semplicemente quello della trasformazione del manufatto abusivo originario in un manufatto abusivo diverso senza possibilità di distinguere tra parte originaria e parte realizzata successivamente.

Quando è stato rilasciato illegittimamente un permesso di costruire, in violazione delle distanze per la preesistenza di un manufatto abusivo, l'Amministrazione comunale deve con priorità esercitare i propri poteri di rimozione degli abusi riscontrati, risultando ciò una fase ineludibile ove giuridicamente possibile, che deve precedere la valutazione su quale sia l'interesse pubblico che debba prevalere.

Quando le opere abusive danno luogo, nel loro complesso, ad un organismo edilizio totalmente diverso da quello assentito con la licenza edilizia, tali da variare e incrementare in misura rilevante l'impatto plano-volumetrico sul territorio e da comportare un corrispondente maggiore aggravio del carico urbanistico, si impone il rilascio di apposito e ulteriore titolo abilitativo.

Il reato di lavori eseguiti in assenza di permesso di costruire (o di equipollente s.c.i.a.) tutela non già la funzione di controllo riservata alla pubblica amministrazione, ma l'esigenza di impedire trasformazioni del territorio in contrasto con la disciplina urbanistico-edilizia e, detto in altre parole, si punisce chi costruisce senza aver previamente ottenuto il permesso (o aver formalizzato l'equipollente s.c.i.a.) perchè in questo modo non è stato consentito all'autorità pubblica preposta di effettuare i necessari controlli finalizzati ad evitare che le attività di trasformazione effettuate dai privati possano porsi in contrasto con l'ordinato sviluppo del territorio, quale definito dalle norme di legge e pianificato dall'amministrazione nel rispetto delle stesse.

La disciplina sanzionatoria degli abusi nelle costruzioni contempla tre fattispecie ordinate secondo la gravità dell'abuso: l'ipotesi di interventi in assenza di permesso o di totale difformità; l'ipotesi intermedia di variazioni essenziali dal titolo edilizio; l'ipotesi residuale della parziale difformità da esso.

Il contratto di appalto per la costruzione di un immobile senza concessione edilizia è nullo per illiceità dell'oggetto e tale nullità si verifica anche ove il contratto abbia ad oggetto immobili da costruire o costruiti in modo difforme alla concessione edilizia rilasciata: se la difformità è totale (cioè ove si intenda realizzare un edificio radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetriche rispetto a quello assentito), l'opera difforme è equiparata a quella priva di concessione.

Se pure è vero che il concetto di trasformazione edilizia non comprende soltanto l'edificazione di una o più costruzioni non prima esistenti su area libera, ma deve ritenersi esteso anche alla modificazione del preesistente, tanto radicale da snaturarne completamente la precedente consistenza e tale da determinare la produzione di un oggetto complementare diverso e nuovo in considerazione dell'entità delle modifiche o della variazione degli standard di cui al d.m. 2 aprile 1968, occorre potersi dimostrare che la trasformazione ha modificato l'assetto del bene, determinando una diversità significativa nel suo utilizzo; nel caso di lastrici solari pare evidente che il loro utilizzo, quando non via siano state realizzate al di sopra costruzioni, non può che restare sostanzialmente invariato.

La consistenza della falsa rappresentazione della situazione di fatto posta a base di una istanza edilizia non esige il dolo penale essendo sufficiente il dato in sé della consapevolezza della erronea rappresentazione di tale situazione.

Nel caso di interventi edilizi, tali da comportare modifiche significative alla struttura e alla sagoma del manufatto preesistente è necessaria la presentazione di una istanza di rilascio del permesso di costruire venendo in considerazione una fattispecie di variazione essenziale ex art. 32 del D.P.R. n. 380 del 2001, con conseguente legittimità dell'ordine di demolizione dell'opera non assistita da titolo edilizio.

L'art. 34 del DPR 380/2001 è inapplicabile all'ampliamento mero di un'opera preesistente se quest'ultimo non sia stato effettuato a seguito del rilascio del titolo abilitativo ed in difformità parziale da esso e si risolva in un autonomo intervento edilizio sine titulo, rientrandosi in tal caso nella variante essenziale di cui al precedente art. 32 ove si verta in un'ipotesi di un nuovo fatto costruttivo, incompatibile col disegno del progetto originario e che interrompa il rapporto di continuità con il titolo originario.

Qualora l'edificazione di un soppalco determini una modifica della superficie utile dell'appartamento con conseguente aggravio del carico urbanistico, il soppalco è da qualificarsi come ristrutturazione edilizia, da ritenersi abusiva in assenza di permesso di costruire.

Le opere di scavo, di sbancamento e di livellamento del terreno, finalizzate ad usi diversi da quelli agricoli, in quanto incidono sul tessuto urbanistico del territorio, sono assoggettate a titolo abilitativo edilizio.

I reati di cui all'art. 81 cpv. c.p. e D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, comma 1, lett. B), (capo a), art. 93, comma 1 e art. 95 (capo b), artt. 94, commi 1 e 4, art. 95 (capo c), art. 64, comma 2 e art. 71 (capo d), art. 61, comma 3 e art. 71 (capo e), artt. 65 e 72 (capo f) hanno natura permanente e il termine di prescrizione decorre, conseguentemente, dalla cessazione della permanenza, la quale, a sua volta, deve essere collocata o nel momento in cui, per qualsiasi causa volontaria o imposta, cessano o vengono sospesi i lavori abusivi.

In tema di reati edilizi, deve ritenersi "ultimato" solo l'edificio concretamente funzionale che possegga tutti i requisiti di agibilità o abitabilità, di modo che anche il suo utilizzo effettivo, ancorchè accompagnato dall'attivazione delle utenze e dalla presenza di persone al suo interno, non è sufficiente per ritenere sussistente l'ultimazione dell'immobile abusivamente realizzato, coincidente generalmente con la conclusione dei lavori di rifinitura interni ed esterni.

L'espressione "organismo edilizio" di cui all'art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 indica sia una sola unità immobiliare sia una pluralità di porzioni volumetriche facenti parte del medesimo edificio: la difformità totale può riconnettersi sia alla costruzione di un corpo autonomo sia all'effettuazione di modificazioni con un intervento incidente sull'assetto del territorio attraverso l'aumento del cd. carico urbanistico.

La difformità totale dal titolo edilizio può riconnettersi sia alla costruzione di un corpo autonomo sia all'effettuazione di modificazioni con un intervento incidente sull'assetto del territorio attraverso l'aumento del cd. carico urbanistico.

Ai fini della qualificazione di un intervento in difformità totale dal permesso di costruire ex art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, l'espressione "organismo edilizio" indica sia una sola unità immobiliare sia una pluralità di porzioni volumetriche facenti parte del medesimo edificio; la difformità totale può riconnettersi sia alla costruzione di un corpo autonomo sia all'effettuazione di modificazioni con un intervento incidente sull'assetto del territorio attraverso l'aumento del cd. carico urbanistico.

L'accertata abusività (anche in via giudiziale) dei locali destinati all'esercizio dell'attività commerciale non può che comportare la decadenza dell'autorizzazione commerciale, senza che residui spazio a valutazioni di interessi o al disimpegno di attività discrezionale, imponendosi in via successiva al Comune di utilizzare il generale potere di annullamento dell'atto autorizzativo già rilasciato.

Le false attestazioni contenute nella relazione di accompagnamento alla dichiarazione di inizio di attività edilizia (DIA) integrano il reato di falsità ideologica ex art. 481 c.p., in quanto detta relazione ha natura di certificato in ordine alla descrizione dello stato dei luoghi, alla ricognizione degli eventuali vincoli esistenti sull'area o sull'immobile interessati dall'intervento, alla rappresentazione delle opere che si intende realizzare e all'attestazione della loro conformità agli strumenti urbanistici ed al regolamento edilizio.